居住用賃貸の解約

居住用賃貸(賃借権)も財産権の一種のため賃借人がなくなった場合、相続の対象となります。したがって賃貸借契約は賃借人が死亡しても消滅せずに相続人に承継されます。(格安の公営住宅は一身専属的な権利のためこの限りではありません。)また契約を継続するか否かは相続人が決定できます。相続人がいない場合や不明な場合は相続財産管理人が決定します。

しかしながら相続人が複数いて賃貸物件に対する主張が食い違い方針が決まらない場合や相続人が高齢や病気等で賃貸借契約の解除や明け渡しが難しい場合などもあります。このような場合、長く時間がかかってしまいます。
また相続人がいない場合や不明な場合は財産管理人の決定で時間が取られてしまいます。

遺言による解除

被相続人(ここでは死後事務委任契約の委任者=被相続人です。)が生前自分が亡くなった後に賃貸物件の解約や明け渡しを行って欲しいと記載したとします。
もちろん、被相続人の意思が残された相続人には伝わりますが、残念ながら遺言執行者に対しての拘束力はありません。なぜなら遺言に有効に定めることのできる事項は法律により決まっており契約の解除はこれに該当しないからです。

どのようにすればスムーズか?

先ほど説明したように遺言のみでは、賃貸借契約の解除という観点では不十分なのです。また解約までに長引いてしまうと家賃を無駄に払い続けるという金銭的デメリットが出て来ます。支払いが止まる場合、あらかじめ支払った敷金と相殺されてしまう可能性もあります。これを解消するのが死後事務委任契約です。

まず賃貸借契約の解約についてですが、被相続人が亡くなった場合の契約解約権を死後事務委任契約の受任者にある旨の通知を、契約締結時に周りに知らせておきます。また大家さんにもその旨を伝えておくと後々スムーズでしょう。

一般的に賃貸物件を明け渡しする場合、物件内を原状回復をし鍵等を返却する必要があります。死後事務委任契約を結ぶ際には鍵の個数などもあらかじめチェックしておく必要があるでしょう。

また明け渡しにあたり、部屋は空っぽにしなければなりません。被相続人が持っている持ち物にリースなど第三者のものがある場合トラブルになる恐れがあります。これも生前に確認しておく必要があるでしょう。また実印や通帳など紛失すると面倒になる貴重品の場所の把握も必要です。

所有していた動産は誰が引き継ぐのかなど処分方法も記載しておくとスムーズです。
遺言と死後事務委任契約をセットで結ぶことも多いので、財産の処分については遺言の内容と抵触しないように、遺言に別段の定めがある場合、遺言によると記載しておくとよいでしょう。

残っている残債はどうなるの?

被相続人が生前住んでいた家賃で未払いのものが残っている場合どのようになるでしょうか?こちらは金銭債務として扱われます。最高裁の判決では、金銭債務は相続人が法律上当然に分割され相続人が承継するとなっております。したがって相続人が複数いる場合は、法定相続分に応じて相続人が負担することになります。

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